Нарушение срока сдачи дома. Порядок обращения в суд. Ответственность застройщика.

Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома должны определяться сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Нарушение срока сдачи дома застройщиком, т.е. просрочка исполнения обязательств по договору предполагает ответственность в виде неустойки и штрафа, а также компенсацию морального вреда.

Перенос сроков завершения строительства и передача в собственность квартир застройщики, как правило, объясняют одними и теми же причинами. Это может быть отсутствие денежных средств или не зависящие от застройщика факторы, к примеру, изменением даты подключения жилого дома к теплоснабжению. Эти причины относятся к коммерческим рискам застройщика, которые подлежат учету при осуществлении им своей предпринимательской деятельности. Уйти от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства не удастся.

Претензия к застройщику, если возникло нарушение срока сдачи дома.

Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора. Также не предусмотрено обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в сфере долевого участия в строительстве.  Таким образом, для обращения в суд не требуется предварительно слать письма застройщику с претензиями.

Но есть одно большое исключение из этого порядка. Нужно внимательно прочитать договор участия в долевом строительстве. Обычно в нем присутствует пункт, указывающий на то, что споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении договора, стороны будут разрешать путем переговоров. Кроме этого стоит обратить внимание, в течении какого времени сторона, получившая претензию с приложением документов, обосновывающих требования, обязана направить мотивированный ответ (например, в течение 10 календарных дней с даты поступления претензии).

При обращении в суд с иском к застройщику о защите прав потребителя в связи нарушения сроков сдачи дома без обязательного досудебного урегулирования, такой иск будет оставлен без рассмотрения. Конечно, при условия наличия соответствующего условия в договоре.

Куда и как отправлять претензию.

Претензию следует отправлять по месту государственной регистрации юридического лица, которое в силу статьи 54 ГК РФ является его местом нахождения, если иное не указано в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Весьма «хитрые» застройщики в целях уйти от ответственности ссылаются на то, что претензия в их адрес не направлялась, а значит, не была направлена. Поэтому, чтобы подтвердить свою правоту в суде, всю корреспонденцию следует отправлять заказными письмами с уведомлением о доставке. В том случае, если застройщик станет уклоняться от получения письма в отделении связи, оно будет возвращено отправителю по истечении срока хранения, что также станет доказательством соблюдения досудебного порядка.

Сколько заплатит застройщик за нарушение срока сдачи дома?

Неустойка.

В пункте 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В 2016 году Центральный банк РФ отменил понятие ставки рефинансирования. Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России, значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Теперь нужно ориентироваться на ключевую ставку, размер которой публикуется на официальном сайте Центрального банка https://www.cbr.ru/. На сегодняшний день она равна 7,25% (https://www.cbr.ru/press/keypr/).

Итак, посчитаем размер неустойки. Цена договора 2500000 рублей. Со дня, когда квартира должна была быть передана дольщику, прошло 123 календарных дня. Размер неустойки составляет 7,25/300/100*123*2500000*2= 148625 рублей.

Снижение неустойки судом.

В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного толкования статьи 333 Гражданского кодекса РФ (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года № 263-О) указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, что свидетельствует, по существу, об установлении частью первой статьи 333 ГК РФ обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства носит оценочный характер и относится к компетенции суда первой инстанции, разрешающего спор по существу.

Вышесказанное означает, что по ходатайству застройщика неустойка может быть снижена судом. Сумма неустойки устанавливается судом, исходя из его внутреннего убеждения.

Компенсация морального вреда.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность компенсации потребителю морального вреда, причиненного в результате нарушения прав потребителя, при наличии вины второй стороны в обязательстве. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации морального вреда суд будет ориентироваться на степень вины нарушителя, степень физических и нравственных страданий истца, период просрочки. Заранее сказать, какова будет сумма компенсации, невозможно. Это может быть и 500 рублей, а может быть и 50000 рублей.

Штраф.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Замечу, что эти 50 процентов исчисляются от суммы неустойки и суммы компенсации морального вреда. Например, неустойку суд определил в 100000 рублей, а моральный вред в 5000 рублей. Значит штраф будет равен (100000+5000)/2=52500 рублей.

Обратимся к «Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).

Вопрос 1: Должен ли учитываться размер компенсации морального вреда, взыскиваемый в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при определении размера штрафа, налагаемого на основании п. 6 ст. 13 названного Закона?

Ответ: Пункт 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Ответственность продавца, как следует из положений п. 3 ст. 13 и ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда.

Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.

Поделиться с друзьями

Читайте также:

Добавить комментарий

Есть вопрос? Задайте его юристу.

 

Задать вопрос